+7 (499) 653-60-72 Доб. 574Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Что такое преимущественное право покупки

Что такое преимущественное право покупки

Это гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица. Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки. Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю. Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: доля собственности в квартире, что можно с ней сделать

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что делать, если нарушено преимущественное право покупки ½ доли квартиры?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи настоящего Кодекса , и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В комментируемой статье с большой тщательностью разработана конструкция преимущественного права покупки, которая послужила образцом для создания целой группы сходных отношений ст.

При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества, необходимо учитывать следующее:. Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению Постановление Пленума ВАС РФ от Юридическая природа преимущественного права покупки вызывает некоторые сомнения. По буквальному смыслу норм, содержащихся в комментируемой статье ГК РФ, это право является обязательственным.

Однако практика применения комментируемой статьи показывает, что требования лица, чье преимущественное право нарушено, о переводе на него прав и обязанностей покупателя удовлетворяются и в том случае, когда доля уже поступила в обладание покупателя, то есть переводятся не права и обязанности стороны в обязательстве, а право собственности.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов Постановление Пленума ВС РСФСР от Фактически на практике применяется модель, сложившаяся в советское время в е гг.

Иск о недействительности сделки, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, не может быть предъявлен сам по себе, а в ходе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей покупателя применяются особые последствия недействительности части сделки.

Сделка является незаконной по ее субъектному составу и, следовательно, в этой части должна быть признана недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя. Дискуссионность рассматриваемого вопроса нашла свое выражение и в том, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному трактуют природу срока, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению Постановление Пленума ВАС РФ от Очевидно, с точки зрения существующей практики в том числе и практики арбитражных судов более правильным является первый вариант.

Преимущественное право покупки выражает интерес участников общей собственности в сокращении самого числа собственников, что повышает для каждого из них ценность общего имущества, а также интерес в увеличении доли каждого из участников. Кроме того, посредством этого права участники получают возможность в известной степени контролировать персональный состав совладельцев, что также представляет для них существенный интерес. Механизм действия преимущественного права покупки состоит в том, что другие участники общей собственности вправе в установленный срок перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному участником - продавцом доли в праве общей собственности, на тех же условиях.

Это право возникает независимо от того, выполнил ли продавец возложенную на него п. Однако в том случае, если продавец не выполнил эту обязанность, увеличивается срок, в течение которого участники вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Если по общему правилу срок принятия предложения продавца составляет месяц со дня извещения для недвижимости и десять дней для движимости, то в случае нарушения обязанности по извещению срок увеличивается до трех месяцев в отношении любой вещи. Преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, рента, передача в качестве отступного, не дают права другим участникам на получение доли в порядке ст.

Если доля продается другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует вовсе: участник вправе продать свою долю другому участнику общей собственности без каких-либо возможностей иных участников вмешаться в эту продажу. Очевидно, что если доля продается внутри круга участников общей собственности, то те интересы, которые выражены в самом преимущественном праве покупки, не затрагиваются.

Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.

Продажа может сопровождаться установлением иных "неплатежных" условий. Часть этих условий может быть вполне оправданной, например предоставление обеспечения платежа в виде задатка или гарантии. Некоторые условия могут отражать особые отношения между продавцом и покупателем, например, одновременно с договором купли-продажи будет заключен договор аренды имущества с правом пользования имуществом продавцом в качестве арендатора.

Участник общей собственности, желающий воспользоваться своим преимущественным правом, должен принимать договор в целом, со всеми его условиями. Если же некоторые условия сформулированы лишь с целью обойти преимущественное право покупки, сособственник одновременно с требованием перевода на себя прав и обязанностей по договору вправе добиваться признания этих условий недействительными по ст.

Срок, в течение которого извещенный сособственник вправе акцептовать предложение о продаже доли, - месяц для недвижимости и десять дней для движимости - является пресекательным. Он не подлежит восстановлению и в том случае, если сособственник по уважительным причинам не смог ознакомиться с полученным сообщением, например в связи с болезненным состоянием. В то же время, если сообщение было намеренно составлено таким образом, чтобы ввести сособственника в заблуждение, либо было вручено с нарушением обычной процедуры, есть основания говорить о нарушении продавцом своей обязанности, установленной в п.

Трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя традиционно рассматривается как срок исковой давности. Однако формулировка п. Следует заметить, что эволюция самого института преимущественного права покупки, состоящая в снижении его значения, проявляется, в частности, и в том, что уменьшаются возможности по вмешательству в сделку о распоряжении долей в общей собственности не только по основаниям, но и по срокам.

Необходимо иметь в виду, что нередко продажа совладельцем доли с нарушением преимущественного права покупки обнаруживается уже после того, как договор исполнен и покупатель стал собственником, тем более что по общему правилу право собственности на долю переходит в момент заключения договора, если не требуется государственной регистрации ст.

По точному смыслу закона в этом случае уже невозможен перевод прав и обязанностей покупателя, так как покупатель уже стал собственником и договорное обязательство прекратилось исполнением ст. А перевод права собственности с одного лица на другое ни в силу ст. N 32 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом" в ред. N 11, от 15 декабря г. N 8, от 22 апреля г. N 9, от 21 декабря г. Очевидно, что эта рекомендация имеет основания, если договор предусматривает платеж при заключении договора.

Если же условия договора, купли-продажи жилого дома предусматривают иной срок платежа или платеж в рассрочку, необходимо обеспечение лишь тех сумм, которые должны быть уплачены в момент рассмотрения спора, а также сумм, компенсирующих расходы покупателя.

Основной особенностью механизма преимущественного права покупки является то, что договор продажи доли третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением преимущественного права покупки или нет, является действительным. Таким образом, само преимущественное право состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в этот действующий договор на стороне покупателя. Появление данного правила объяснялось тем, что участник общей собственности, добиваясь аннулирования договора, совершенного в обход его преимущественного права, должен доказать серьезность своих намерений тем, что он сам готов заключить такой же договор.

В связи с этим совершенно бессмысленно добиваться признания недействительным договора продажи доли в праве общей собственности, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки. Если покупатель к моменту возникновения спора передал долю в собственность третьему лицу, то всякая возможность получить право на эту долю в рамках спора между участником общей собственности и первым покупателем в порядке преимущественного права покупки исчезает.

Совершенно неважно при этом, насколько добросовестно вел себя приобретатель доли, то есть мог ли он знать о том, что ранее эта доля была приобретена с нарушением преимущественного права покупки.

Дело в том, что добросовестность может иметь юридическое значение лишь при недействительности сделки. Однако нарушение преимущественного права покупки, как уже говорилось, само по себе не влечет недействительности продажи. Это, впрочем, не означает, что исключена защита по иным основаниям, например если усматриваются признаки мнимой сделки об отчуждении доли третьему лицу. Преимущественное право не может быть осуществлено при продаже доли с публичных торгов, так как само по себе преимущественное право покупки, являясь привилегией, то есть предоставляющее преимущества одному лицу по сравнению с другими, несовместимо с механизмом торгов, который основан на равном состязании всех его участников.

Очевидно, что не только публичные торги, но и торги, проводимые продавцом в частном порядке, то есть по собственной воле, также исключают осуществление преимущественного права покупки. Понятно, что если субъект преимущественного права покупки вправе приобрести долю на тех же условиях, что и победитель торгов, то торги, то есть состязание лиц, желающих приобрести имущество на лучших условиях, становятся невозможными.

В то же время запрет собственнику доли совершить отчуждение доли в форме торгов означал бы ограничение права собственности, не имеющее каких-либо оснований в законе п. При проведении торгов - как публичных, так и частных - все участники общей собственности вправе принять в них участие и приобрести долю на равных с иными лицами условиях. Преимущественное право покупки не может быть осуществлено и в тех случаях, когда продавец доли обязан совершить продажу в силу закона или договора ст.

Как уже говорилось в комментарии к ст. Преимущественное право покупки не применяется и при распоряжении приватизированной комнатой в коммунальной квартире. Возможность приватизации, а следовательно, и распоряжения комнатой в коммунальной квартире подтверждена Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября г.

Преимущественное право покупки не может быть передано в порядке уступки права цессии иным лицам. Смысл этого запрета очевиден - уступка преимущественного права покупки вступила бы в противоречие с теми основаниями, которые и послужили причиной существования самого этого института.

Специальная оговорка о недопустимости цессии, по-видимому, объясняется тем, что, в отличие от права на долю в общей собственности, преимущественное право покупки не имеет природы вещного права и тем самым не попадает под общее ограничение на уступку вещных прав, вытекающее из ст. Преимущественное право покупки действует не только в отношениях общей собственности, но также в случаях продажи акций закрытого акционерного общества, продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и в других случаях, указанных в законе.

В силу ст. Однако в случае, если преимущественное право покупки установлено не законом, а соглашением сторон, нарушение этого права не дает возможности предъявления к покупателям требований, аналогичных тем, которые указаны в ст. В то же время сторона соглашения, которым было предусмотрено преимущественное право покупки, вправе потребовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных нарушением этого права.

Главная Часть первая Раздел 2. Право собственности и другие вещные права Глава Общая собственность. Статья ГК РФ. Преимущественное право покупки. Новая редакция Ст. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Комментарий к Ст. Судебная практика. При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества, необходимо учитывать следующее: а поскольку каждый из участников общей долевой собственности может требовать выдела своей доли из общего имущества, а ГК предусматривает возможность прекращения права общей долевой собственности на имущество путем раздела его в натуре, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их право преимущественной покупки доли в этом доме; б право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца Постановление Пленума ВС РСФСР от Яковлев г.

Другой комментарий к Ст.

Преимущественное право покупки

Большой юридический словарь. Сухарев, В. Крутских, А.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право совладельцев сособственников выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры.

Энциклопедия юриста. Преимущественное право покупки — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Преимущественное право покупки — англ. Преимущественное право покупки — 1.

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи настоящего Кодекса , и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 362. Преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности

Часто имущество имеет не одного собственника, а двух или более. Например, частный дом на два хозяина. Неужели собственник в такой ситуации не может распоряжаться своим имуществом самостоятельно? В данном случае, имущество, то есть частный дом, квартира, иногда автомобиль, находится в собственности двух или нескольких лиц и принадлежит им на праве общей долевой собственности, то есть с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Согласно статье Гражданского кодекса Республики Казахстан Общая часть распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Гражданский кодекс. Купить систему Заказать демоверсию.

При продаже доли в праве общей долевой собственности сособственник имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на иных равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает. Если другие сособственники отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества в течение одного месяца, а относительно движимого имущества — в течение десяти дней со дня получения ими уведомления, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

Преимущественное право покупки доли в квартире

В силу части 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Согласно части 3 этой же статьи Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом, в случае нарушения преимущественного права покупки гражданин может обратиться в районный городской суд по месту нахождения недвижимого имущества с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Право покупки комнаты или доли. 17.07.2012

.

Преимущественное право покупки доли в имуществе

.

В силу части 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему.

.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

.

.

.

.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.

© 2018